El aumento del costo de la vivienda es uno de los factores que más contribuyen a la inflación. ¿Qué hacer al respecto?
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Adivine qué sector es el que más contribuye a la inflación estos días... sí: la vivienda. En febrero, los precios generales de la vivienda registraron su menor subida interanual desde septiembre de 2021, pero, oun así, la participación de la vivienda en el Índice de Precios de Consumo (CPI) aumentó a un ritmo acelerado y fue el mayor contribuyente a la tasa de inflación general, de acuerdo con National Association of Home Builders (NAHB).
La inflación de la vivienda, también conocida como el índice de vivienda, representó más del 70% del aumento del CPI en febrero, indicó NAHB. El índice de la vivienda representa más del 40% del CPI “subyacente” y está impulsado por el aumento de los precios de la vivienda, que, a su vez, está impulsado por las limitaciones de la oferta y el aumento de los costos de desarrollo; los economistas del grupo de constructores dijeron que los esfuerzos de la Junta de la Reserva Federal por contener las tasas de interés no repercutirán en estos costos.
“Las herramientas de la Reserva Federal son limitadas para enfrentar la inflación de la vivienda”, puede leerse en el informe de NAHB. Aun así, se prevé que la inflación de la vivienda se enfríe a medida que haya más oferta disponible.
Si falla el prestamista
Este año no ha habido grandes quiebras de entidades hipotecarias como las del sector bancario, al menos de momento, pero varios prestamistas se fusionaron, se declararon en quiebra o simplemente cerraron sus puertas. Todo ello nos lleva a preguntarnos lo siguiente: ¿qué ocurre con su préstamo si de repente su prestamista deja de serlo?
La respuesta es que probablemente no se vería afectado: lo más probable es que un inversor se hiciera cargo de su hipoteca y el tipo y otras condiciones no cambiarían.
Sin embargo, no es tan sencillo si su hipoteca aún no finaliza: si su préstamo está en trámite y su prestamista simplemente se fusiona con otro, su solicitud debería continuar hasta el cierre sin incidentes; si su prestamista cierra sus puertas por completo, es probable que su agente de préstamos intente colocarle en otra compañía. Las condiciones podrían cambiar un poco, pero al menos usted seguirá en la fila; sin embargo, puede que se quede fuera y tenga que empezar de nuevo con otro prestamista.
Las personas que ya tienen una hipoteca no se ven afectadas por las fusiones, adquisiciones y quiebras, a menos que cambie la empresa que administra los préstamos en nombre de los inversores-propietarios: el administrador del préstamo. En ese caso, la ley señala que tanto el nuevo como el antiguo administrador están obligados a notificarle el cambio y decirle cuándo debe dejar de pagar al antiguo y empezar a pagar al nuevo. Las condiciones de su préstamo no cambiarán.
Sin embargo, en algún momento posterior, sus pagos podrían aumentar si el nuevo administrador decide que usted no ha estado pagando lo suficiente cada mes como para cubrir su seguro y los impuestos sobre la propiedad.
Esconderse y buscar
Consejo del día: intentar encontrar el agente inmobiliario de una vivienda en sitios como Zillow, Homes.com y otros puede resultar difícil. La clave está en encontrar los dígitos que indican “MLS#” en el anuncio. Copie y pegue esos números en la barra de búsqueda de Realtor.com (el sitio oficial de National Association of Realtors [NAR]).
Cuando lo lleve a la página de la propiedad, desplácese hacia abajo hasta que veas unas letras pequeñas que digan “presentado por”. De acuerdo con Terry Brewer, agente de Miami, en el 99% de los casos se trata del agente inmobiliario.
“Esposas de oro”
He aquí una de las razones de la escasez de casas en venta: de acuerdo con el último informe del gobierno, el 84% de las hipotecas pendientes tienen una tasa igual o inferior al 5% y el 63% una igual o inferior al 4%. Algunos llaman a este fenómeno “esposas de oro”: de oro porque las tasas bajas son imbatibles, pero esposas porque las tasas mantienen a mucha gente encerrada en sus viviendas actuales.
Envejecimiento de la vivienda
La edad media de las viviendas ocupadas por sus propietarios alcanzará los 40 años en 2021, de acuerdo con la Oficina del Censo. Debido a la modesta oferta de nuevas viviendas añadidas a las listas entre 2010 y 2021, la proporción de nuevas construcciones se ha reducido a solo el 10%. Al mismo tiempo, la proporción de viviendas de al menos 42 años —construidas antes de 1979— aumentó hasta el 49%.
El envejecimiento del parque de viviendas “indica un creciente mercado de remodelación”, dijo Na Zhao, economista de NAHB, ya que los componentes de las estructuras más antiguas necesitan ser reparados o sustituidos. Si a esto añadimos que el precio de las casas nuevas está fuera del alcance de muchos posibles compradores, Zhao sugiere que el sector de la remodelación está preparado para crecer más deprisa que el de la nueva construcción.
Los constructores disminuyen
No solo está disminuyendo el número de casas en venta, sino también el de constructores. En 2021, los constructores nacionales aumentaron su cuota de mercado hasta casi el 54%, de acuerdo con la publicación especializada BUILDER. En los 50 mayores mercados estudiados, cuatro constructores de peso tenían una cuota de mercado combinada del 43% en promedio (aunque no siempre eran los mismos cuatro constructores en cada mercado). En algunos lugares, la concentración es el doble.
En 2021, los 10 mayores constructores del país poseían el 95% del mercado de Columbia, Carolina del Sur, y el 87% en Las Vegas e Indianápolis; también parecen poseer la mayor parte de la Florida. Los 10 mayores constructores tenían el 87% del mercado en Miami, el 81% en Jacksonville, el 79% en Fort Myers, el 78% en Orlando, el 77% en Tampa y el 75% en Sarasota.
Vigilancia
Aproximadamente la mitad de los propietarios de viviendas usan algún tipo de tecnología de vigilancia dentro o alrededor de sus propiedades o, como dijo una vez Humphrey Bogart en Casablanca, “Aquí te estoy mirando, chico”. De acuerdo con una encuesta de LendingTree, casi dos tercios de quienes usan cámaras de seguridad dijeron que sus equipos han evitado posibles actividades delictivas, y casi la mitad dijeron revisar sus grabaciones a diario.
Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.
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Esta historia fue publicada originalmente el 8 de abril de 2023, 5:00 a. m. with the headline "El aumento del costo de la vivienda es uno de los factores que más contribuyen a la inflación. ¿Qué hacer al respecto?."